Если говорить о торговых центрах высокого качества, расположенных в Москве и Санкт-Петербурге в местах с высокими транспортными потоками, то можно рассчитывать на доходность порядка 9–10% годовых (если речь не идёт о вложениях через ПИФ). Объекты районного формата, расположенные в Московской области, а также в спальных районах Москвы, на удалении от станций метро, можно приобрести с более интересной доходностью — от 11%. Объекты высокого качества в других регионах России (города с населением более 500 000 человек) можно приобрести с доходностью порядка 11,5–12,5% годовых. Если говорить о менее знаковых региональных объектах, то там доходность может быть от 13% до 17% годовых.
Очень многое зависит от того в каком состоянии приобретается объект. Например, если объект был недавно построен и запущен, то есть на момент покупки сохранился потенциал для роста его посещаемости, либо есть незаполненные площади, то такие объекты как правило, покупаются с небольшой премией к цене, поскольку инвестор видит возможность выйти на более интересную доходность в будущем. Если же объект построен давно и требует вложений в обновление, то инвестор будет покупать его с большей доходностью к текущему денежному потоку.
Немаловажную роль в сделках играет заёмное финансирование. На сегодняшний день политика ЦБ РФ, направленная на снижение ключевой ставки, позволяет покупателям получить финансирование в рублях по ставкам в районе 8,0 – 8,5%, что даёт возможность заключать сделки с положительной доходностью и дополнительно стимулирует интерес инвесторов.
Выбор стратегии инвестирования зависит от объёма капитала, которым располагает инвестор. Если речь идёт о сумме до 100 млн долларов, то наиболее привлекательным является приобретение нескольких объектов районного формата с финансированием части стоимости сделки за счёт заёмных средств. Такая стратегия позволяет, во-первых, диверсифицировать риски, во-вторых — получить более привлекательную среднюю доходность по портфелю, если сравнивать с покупкой одного высококачественного объекта в Москве или Санкт-Петербурге.
Ольга Шлычкова, старший директор департамента рынков капитала Cushman & Wakefield
МНЕНИЕ ЭКСПЕРТА
Прогноз объёмов инвестиций в недвижимость России (млрд рублей)