Сейчас, если ты не меняешься, ты погибаешь. Мы регулярно проводим реновацию собственных объектов. Например, в 2017 году мы реновировали три своих объекта, а в 2018 году — девять. Самый большой объект, который мы реновировали, — торговый центр «Ритейл Парк» на Варшавском шоссе. Мы меняли якорного арендатора: MediaMarkt ушёл из России, и мы его заменили на «Ашан». В отличие от MediaMarkt, который работал в двухэтажном формате, «Ашан» размещён в единой плоскости, на 6 000 квадратных метрах. Пришлось провести большой объём работ: перенести восемь единиц вертикального транспорта — эскалаторы, лифты, траволаторы. Это интересный опыт, ведь работали без закрытия объекта и по ночам, в том числе ночью устанавливали траволаторы. Реновация «Ритейл Парка» стоила несколько сотен миллионов рублей. В то же время реновация районных торговых центров под брендом «Смолл» стоит несколько десятков миллионов рублей. Все эти инвестиции окупаются за два-три года.
Любая реновация подразумевает как увеличение арендопригодной площади, так и замену арендаторов на более эффективных, которые дают больший арендный доход. Плюс посещаемость реновируемых проектов растёт — благодаря этому мы получаем больший доход.
В покупаемых нами объектах речь идёт о возврате инвестиций за 5–8 лет. Когда мы покупаем объект, изначально нормирование денег на редевелопмент — это 20–25% от суммы покупки. Именно в такой модели это работает. Если сносить объекты, окупаемость получается очень долгая. Мы, как биржевой эмитент, конечно, не можем позволить себе такие риски.
Я бы сказал — в сторону социальных функций: питания, досуга, развлечений, обучения. Чем больше социальной функции в торговом центре, тем более лояльно к нему относятся люди. Очень хороша концепция семейного центра. По общественному питанию есть чёткое указание всем нашим инженерам в любую точку ТЦ подвести воду, канализацию и вентиляцию. Сегодня мы придерживаемся чёткой политики деконцентрации питания в ТЦ. Считаем, что концентрация питания на фуд-корте, как это было раньше, устарела, и на каждом этаже в разных местах должны быть точки питания.
Чем хуже выглядит объект, тем меньше цена покупки и больше работы и добавленной стоимости, которую мы будем делать своими руками
Объекты, которые изначально ваши, вы тоже реновируете?
За счёт чего происходит такой быстрый возврат инвестиций?
А в какую сторону меняется tenant-mix?