Да, это наша инвестиционная программа и новая бизнес-модель — приобретение объектов в лучших местах для ритейла исключительно внутри МКАД, площадью до 50 000 кв. м с целью их модернизации и реновации. Мы, по сути, переклассифицировались из девелопера в редевелопера. Объекты реновируем без сноса, порой даже без полного закрытия, только частями — этажами или блоками. Мы действительно эти объекты существенно обновляем и даём им новую жизнь. Эта программа называется «Программа РЕ», потому что она включает целый комплекс мероприятий — это и редевелопмент, и реновация, реконцепция, реконструкция, ренейминг, рестайлинг, ревитализация, реабилитация и порой даже реанимация объекта.
«Программа РЕ» зависит от конкретного случая — насколько объект устарел. Мы видим в Москве много объектов в лучших местах (около остановок общественного транспорта, станций метро, в густонаселённых массивах, на основных магистралях), которые собственники не хотят или не могут модернизировать, и эти объекты выглядят плачевно. Чем хуже выглядит объект, тем меньше цена покупки и больше работы и добавленной стоимости, которую мы будем делать своими руками.
Объём рынка — не менее 300 объектов (объём необходимых инвестиций исчисляется десятками и сотнями миллиардов рублей), на данный момент мы рассматриваем для покупки несколько из них. Наша инвестиционная программа рассчитана на три года и составляет 14 млрд рублей (это приобретение и редевелопмент 100 000 квадратных метров). Это тот минимум, который мы хотим сделать.
Общую площадь — нет. Поэтому цикл согласований с городом сокращается в разы. Но без согласований, конечно, не обходится. Практически в каждом объекте требуется обновление инженерии и электроснабжения. С одной стороны, это вопрос безопасности. С другой стороны, в каждом приобретённом объекте мы увеличиваем долю питания, а общепит требует серьёзного увеличения мощностей. В любом случае, менять всё, что связано с электроснабжением, необходимо: начиная с трансформаторной подстанции,
заканчивая лампочками. Кроме того, сегодня активновнедряются энергосберегающие технологии — собственники не применяли их, когда вводили эти объекты, поэтому вложение в энергосбережение даёт дополнительный экономический эффект. Также практически всегда мы обновляем фасады, подъездные пути, паркинг, улучшаем условия нахождения в объекте людей с ограниченными возможностями, увеличиваем остекление и многое другое.
Насколько мы знаем, стратегия компании сейчас такая: покупать небольшие и неуспешные торговые центры с хорошим местоположением, переделывать их и создавать коммерчески более успешные проекты. Верно?
Как вы оцениваете объём рынка?
При этом площадь объектов вы не увеличиваете?