ПРАКТИЧЕСКИЕ СОВЕТЫ
Чтобы подготовиться к переговорам и разрешению спорных ситуаций по вопросам , связанным с общим имуществом , мы можем рекомендовать крупным владельцам коммерческой недвижимости определить потенциальный перечень общего имущества , на долю во владении которым могут претендовать другие сособственники . Для этого следует :
• собрать данные технической документации поэтажных планов и экспликаций , определив состав помещений , которые могут быть туда потенциально отнесены . При необходимости можно заказать заключение у кадастрового инженера об определении и составе общего имущества . N . B . лучше иметь всю историю изменений в конфигурации помещений , а не последние данные , содержащиеся в данных БТИ , поскольку формирование пула сособственников могло происходить с разрывом во времени . В теории каждый сособственник вправе будет претендовать на долю в том составе общего имущества , которое существовало в момент регистрации в ЕГРН перехода права собственности к нему на помещения .
• провести инвентаризацию инженерных систем для определения тех , что обеспечивают общее имущество , и тех , что обеспечивают помещения , находящиеся в индивидуальной собственности . Возможно , потребуется провести некоторые технические работы по разделению этих систем , поскольку часто на практике встречается ситуация , когда один электрический кабель питает как общее , так и индивидуальное . По итогам инвентаризации необходимо подготовить проекты актов разграничения балансовой и эксплуатационной ответственности между сетями общего назначения и индивидуального .
• собрать документы , подтверждающие несение расходов по содержанию и обслуживанию общего имущества как минимум за 3 последних года , чтобы оперативно встречно предъявить сособственнику его долю в расходах на имущество , на которое он может претендовать . Отдельно рекомендуем собрать данные по всем доходным договорам , связанным с использованием общего имущества , и затратами , связанными с получением доходов .
Ограничение оборотоспособности общего имущества , которое теперь прямо прописано в п . 2 ст . 141.4 ГК РФ и в увязке с п . 4 ст . 259.3 ГК РФ , теперь может иметь прямые последствия распоряжения и владения местами общего пользования без учета интересов всех собственников и без получения их одобрения в количестве не менее 2 / 3 голосов .
Мелкой нарезкой едины
Этот момент в первую очередь следует учесть тем , кто в последнее время активно дробил свои помещения и продавал их , так сказать , в « мелкую нарезку ». Тем , у кого нет согласия всех сособственников относительно общего имущества . Тем , кто оставил у себя в единоличной собственности общие объекты . Ну и , конечно же , потенциальным инвесторам в подобную недвижимость .
При этом стоит обратить внимание на то , что даже если на собрании было получено 2 / 3 голосов , любой собственник , проголосовавший против , может заблокировать сделку , если докажет , что этим решением нарушены его права и законные интересы . Например , собственник помещения супермаркета или гипермаркета в торговом центре может счесть нарушением своих интересов размещение в коридоре по решению сособственников яркого рекламного стенда или островной аренды , что визуально будет закрывать для клиентов вход в супермаркет или гипермаркет и создавать неудобства для клиентов с покупками и тележками . Это может привести к сокращению потока клиентов для такого собственника .
Относительно сделок , заключенных в нарушение положений об ограничении оборотоспособности общего имущества , с учетом положений п . 2 ст . 168 ГК РФ , может быть поставлен вопрос о квалификации их как ничтожных . Поскольку коммерциализация помещений общего пользования в большинстве случаев представлена краткосрочной арендой , то с учётом положений п . 2 ст . 167 ГК РФ , устанавливающих , что в случае невозможности возвратить полученное в натуре ( в том числе тогда , когда полученное выражается в пользовании имуществом ), сторона обязана возместить его стоимость , на арендатора может быть возложена обязанность выплатить каждому собственнику
34 | SHOPPING CENTERS RUSSIA | ОКТЯБРЬ-НОЯБРЬ 2023