Комплекс нововведений позволяет инвестору по договору с застройщиком сразу регистрировать право собственности на вновь созданный объект после его ввода в эксплуатацию , включая права на землю
мелких и средних сособственников нежилых помещений побороться за « часть пирога в доходах » от использования общего имущества или просто « заработать в моменте ».
Отметим , что сейчас одна из наиболее часто встречающихся схем реализации инвестиционных проектов в строительстве нежилых объектов базируется на договоре купли-продажи будущего объекта . Исполнение такой схемы требует совершения ряда регистрационных действий , прежде чем инвестор сможет оформить свои права собственности . Это и первоначальная регистрация права собственности застройщика на здание ( сооружение ), и раздел здания на помещения с фиксацией права собственности застройщика на каждое из образованных помещений , и только после этого официальный переход права собственности к инвестору по дополнительному соглашению к договору купли-продажи будущей вещи , индивидуализирующему объект сделки — помещение .
Комплекс нововведений теперь позволяет инвестору по договору с застройщиком сразу регистрировать право собственности на вновь созданный объект после его ввода в эксплуатацию , включая права на землю под ним . То , что нововведения были приняты комплексно , свидетельствует о продуманности и долгосрочности вводимого регулирования , и в определённой степени позволяет бизнесу планировать применение схемы на относительно долгосрочный период , что достаточно важно в девелоперских проектах .
Говоря об общем имуществе , наибольший интерес , в том числе с точки зрения перспектив развития реальных ситуаций , вызывает его новое правовое регулирование .
В первую очередь на изменения необходимо обратить внимание тем собственникам , которые при продаже площадей в своих объектах допускали диспропорцию в определении долей собственников на места общего пользования ( например , коридоры в торговых центрах ). Данное положение дел являлось достаточно комфортным , поскольку позволяло полностью получать доход с островной торговли и , главное , производить перепланировки в помещениях без учёта мнения других собственников . Теперь в своих действиях они могут быть ограничены . Определённые сложности и
риски , которые могут возникнуть в данной ситуации :
• рост числа споров , связанных с определением долей в праве собственности на места общего пользования ( общее имущество );
• рост числа споров , связанных с незаконными перепланировками , ухудшившие положение собственников , которые ранее не могли на это повлиять в связи с отсутствием прозрачных механизмов . Теперь такие инструменты условно появились . Условно , потому что , как указывает ст . 3 Федерального закона от 24.07.2023 № 351-ФЗ , имущество переходит в общую долевую собственность в порядке , который определит федеральный закон , и , следовательно , необходимо ждать дополнительного федерального закона на этот счет .
Однако понимая , что никто не может быть ограничен в реализации своего права по причинам отсутствия федерального закона , потенциальным вариантом является обращение с требованиями об установлении долей в праве собственности уже сейчас , не дожидаясь появления федерального закона на базе в том числе давно существующего п . 9 Пленума ВАС РФ № 64 .
SHOPPING CENTERS RUSSIA | ОКТЯБРЬ-НОЯБРЬ 2023 | 33