Сама инициатива об одностороннем выходе из договора противоречит всем принципам этики делового регулирования, а также гражданскому законодательству. Более того, она не решает никаких проблем, а лишь даёт инструмент для манипуляционных действий одной стороне договора, что нарушает баланс сил в коммерции. Законопроект в первой редакции был способен вызвать резкое ухудшение инвестиционного климата, а также иметь ряд последствий, включая банковский кризис. Это неприемлемая позиция, и она бесперспективна с точки зрения спасения всех участников рынка: как арендаторы, так и арендодатели заинтересованы в продолжении сотрудничества и развитии бизнеса, а в условиях перегибов интересов развитие бизнеса невозможно.
Инициаторы поправки как будто находятся вне рынка, где давно главенствует принцип поиска взаимоприемлемых решений. На текущий момент большинство арендаторов уже получают скидки от 50%, а в некоторых случаях до 90% от обычных платежей. Более того, большинство арендодателей уже обсуждают перспективы совместного партнёрского восстановления сектора. Только в сотрудничестве с учётом взаимных проблем и интересов стороны договора способны к постепенному возврату прежних показателей. Разрывы отношений приведут стороны в суды, а уж точно не на путь развития и восстановления.
Ольга Антонова, директор департамента недвижимости Crocus Group
эффективной помощи не дождался. Но если говорить о законодательном регулировании вопросов аренды, то очевиден некоторый перекос инициатив в сторону ритейла. Кроме многострадального проекта об одностороннем выходе были предприняты другие экстраординарные шаги. Федеральным законом от 1 апреля 2020 года № 98-ФЗ и принятыми в соответствии с ним нормативными актами арендаторам предоставлена отсрочка по уплате аренды за период действия полукарантина и до 1 октября 2020 года (задолженность погашается с 1 января 2021 года ежемесячно равными частями в течение двух лет). Также арендаторам предоставлено право требовать уменьшения арендной платы. Безусловно, стремление хоть как-то поддержать торговые сети заслуживает уважения, но мы имеем тот самый случай, когда «благими намерениями выстлана дорога в ад»: любая отсрочка может стать финансовой удавкой на шее бизнеса, а обнуление договоров для МСП повлечёт шквал судебных разбирательств.
Ещё не конец?
Говорить о том, что ритейл находится в крайне сложном положении, — излишне. Также понятно, что загнанный в угол бизнес будет отстреливаться из-за всех сил патронами любого калибра. Теряя надежду на эффективную поддержку со стороны правительства, торговые сети подписывают инициативы, которые в стабильные времена для них самих были бы неприемлемы. Какие времена — такие нравы.
Как отмечают ритейлеры, если раньше они могли платить аренду в убыточных магазинах, то сегодня даже 10% убыточных точек в ТЦ, собственники которых не идут на уступки, могут привести к банкротству всей сети. Руководствуясь подходом «в войне все средства хороши», арендаторы полагают, что законопроект об одностороннем выходе из аренды в его первоначальной редакции был единственным способом избавиться от «кабальных договоров». Ритейл уверяет, что инициатива должна была стать не источником злоупотреблений в отношении лояльных арендодателей, а лишь дополнительным рычагом в переговорах, и была нацелена на то, чтобы стороны договорились, а торговые точки потеряли только недоговороспособные девелоперы и арендодатели. Ограничение действия закона только до субъектов МСП сильно разочаровало крупный бизнес. Однако многие опрошенные SCRussia ритейлеры верят, что это ещё не конец и Совет Федерации отправит закон на капитальную доработку.
МНЕНИЕ АРЕНДОДАТЕЛЕЙ
Есть надежда, что закон об одностороннем выходе будет отправлен Советом Федерации на доработку. Пока это не финальный вид документа. Если закон будет выглядеть именно так, каким он вышел из Госдумы, то совершенно не понятно, кому он помогает. Для субъектов МСП опция разрыва договора не является принципиальной, так как в общем и целом эта категория арендаторов имеет короткие договоры. Сами торговые центры не рискуют «заключаться» с ними на длительный срок по той причине, что нет понимания, как ритейлер будет работать, насколько он стабилен.
Далее: закон говорит о том, что арендодатель не должен возвращать депозит. Сами девелоперы официально заявляют, что обеспечительных платежей уже нет, хотя они просто обязаны резервировать эти деньги. При таких условиях закрывать магазин невыгодно. Подумайте сами: закрытие — это само по себе дорого, так как арендатору необходимо вывозить товар, оборудование, терять деньги на неотделимых улучшениях, и он ещё должен заплатить штраф в виде депозита за несколько месяцев. Было бы справедливо возвращать ритейлу депозиты с последующей компенсацией этой суммы государством арендодателю.
Поправку о том, что расторжение действует до 1 октября 2020 года, я считаю справедливой, так как законопроект изначально был призван поддержать ритейл именно в кризисный период, а не создавать источник злоупотреблений.
В целом, в принимаемых правительством мерах логика не прослеживается. Торговым сетям необходимы арендные каникулы, а девелоперам, которые готовы оказывать такую поддержку, необходимы налоговые послабления. Такой подход был бы действительно эффективен.
Максим Шевляков, директор департамента развития «Твоё»