К сожалению, ситуация для большинства компаний потребительского сектора складывается так, что в полном объёме обслуживать возникшие до эпидемии обязательства по аренде невозможно и вряд ли будет возможно в ближайшем будущем. Многие арендодатели это понимают и договариваются с нами, многие — нет. В большинстве договоров коммерческой аренды очень тяжёлые санкции за их расторжение. В нынешних условиях отсутствие компромисса по десятку-другому площадок может разрушить крупную розничную сеть, а мы заинтересованы в её сохранении. Поэтому мы делаем всё для того, чтобы меры, предложенные правительством, были приняты.
Законопроект №953580-7 был необходимой мерой, которая способна уравновесить позиции торговых сетей и ритейлеров. Последние сейчас находятся в более слабом, зависимом положении. Это могло стать справедливым решением давно назревшей проблемы. Плата за досрочное расторжение договора аренды — мера распространённая, но дискриминационная в отношении арендатора. При открытии магазина на арендованной площади инвестируют и, соответственно, рискуют обе стороны. Арендодатель вкладывается в создание (покупку, строительство, реконструкцию) объекта недвижимости, а арендатор — в индивидуальный ремонт, торговое и иное оборудование, часто являющееся неотделимыми улучшениями помещения. И не факт, что размер инвестиций на квадратный метр у арендодателя всегда больше. Ответственность за досрочное расторжение договора и внесение депозита — арендной ставки за 2–4 месяца — лежит только на арендаторе. Во-первых, это несправедливо. Во-вторых, в спорных или конфликтных ситуациях — как это происходит сейчас — арендатор рискует, кроме всего прочего, ещё и внесённым депозитом, который будет им потерян, если договорённость с арендодателем не будет достигнута. То есть договорённость перманентно достигается в условиях, когда одна из сторон имеет заведомо более сильную переговорную позицию. И арендодатели зачастую используют в переговорах факт «депозитного рабства» своих арендаторов. Вместо того, чтобы достигать договорённости с арендаторами на справедливых рыночных условиях.
Андрей Бережной, основатель и генеральный директор Ralf Ringer
Тихон Смыков, президент Inventive Retail Group
Договоры аренды без права на расторжение — это перекос, и он должен быть исправлен. Не должно быть нерасторжимых договоров (на уровне госрегулирования), так как недопустимо быть заложником ситуации, особенно если она непредвиденная. Нашей индустрии давно пора переходить от таких перекосов, как «рынок арендатора» или «рынок арендодателя» к нормальномукоммерческому сотрудничеству. Для этого было бы неплохо предусмотреть на государственном уровне норму OCR и нормы «процента от товарооборота» для каждого сегмента ритейла. Иначе мы так и будем пытаться с пеной у рта доказать, что для fashion-индустрии приемлемый процент от товарооборота — 10–12%, а в ответ будем продолжать получать мнения, что норма составляет 18–20%.
Расторжение договора должно быть доступно для всех арендаторов, но, конечно, с учётом нюансов: были ли у арендатора нарушения в определённом периоде (до момента направления арендодателю уведомления об одностороннем расторжении); какой объём площади занимает арендатор, масштаб (размер) арендатора и его значение для ТЦ. Поэтому нельзя принимать законы в сыром виде, необходима детальная проработка.
Денис Стенько, независимый эксперт