Торговые центры оказались единственной значимой отраслью экономики, деятельность которой была прямо приостановлена законодательными актами и при этом не включена в перечень отраслей, особо пострадавших от воздействия кризиса. Нас первыми закрыли, скорее всего, последними откроют и при этом мы «не сильно пострадали» — чувствуется комплексность подхода к ситуации.
Уже только одной приостановки деятельности на пару месяцев достаточно, чтобы были нарушены требования по соблюдению финансовых показателей по размеру и динамике изменений доходов и прибыли, зафиксированные в подавляющем большинстве кредитных договоров. Если добавить сюда возможность досрочного расторжения договоров аренды в экстренном порядке, коллапс неизбежен. Банкротства части операторов, а значит, и освобождения части площадей, точно не избежать и без этих нововведений. А с возможностью столь лёгкого для арендатора выхода из договора ещё один значимый для банков показатель — заполняемость площадей — пойдёт вниз. Возможно, банки и не будут использовать эти нарушения финансовых показателей для требования досрочного возврата кредитов, так как столь массовый наплыв непрофильных активов в кризис им не нужен. Но законные основания для массового и абсолютно честного отъёма активов у них будут.
С другой стороны, отсутствие девелоперов, управляющих и обслуживающих компаний в списке особо пострадавших отраслей лишает их доступа к уже объявленным мерам поддержки бизнеса: беспроцентным кредитам на выплату зарплаты, субсидиям, отсрочкам по оплате единого налога для УСН и так далее. Масла в огонь подливают энергоснабжающие организации, которые не только отказываются предоставлять какие-либо отсрочки по оплате потреблённых услуг, но и продолжают требовать оплаты авансовых платежей, исходя из ранее потреблённых (в марте, в период полноценной деятельности) объёмов.
Между молотом и наковальней — вот, пожалуй, самое точное описание нынешней ситуации. Если уж государство решило в первую очередь спасать наших арендаторов, то дайте хотя бы какие-то механизмы противостояния давлению банков, коммунальщиков, налоговой системы и требованиям сохранять персонал с полным ФОТом!
Абсолютное большинство владельцев коммерческой недвижимости, 80−90% рынка, уже договорились со своими арендаторами. Мы, являясь владельцами трёх ТЦ и объектов стрит-ритейла, предоставили скидки всем арендаторам, и большинство компаний, которые не могут сейчас вести бизнес, оплачивают лишь коммунальные расходы. Вследствие этого наши арендные потоки упали более, чем на 70%. Но мы понимаем, что это необходимо. Топорное же вмешательство государства не учитывает интересы арендодателей и особенности сделок. Зачастую не только арендатор несёт затраты при въезде в новое помещение, но и собственник объекта: например, на дооснащение площадей под нужды нового съёмщика и ремонт — в надежде, что эти расходы окупятся за время долгосрочной работы арендатора. Новый же закон не учитывает этого и никак не компенсирует потери арендодателей.
Действия правительства подрывают инвестиционный климат. Любой покупатель недвижимости под сдачу в аренду или предприниматель, приобретающий готовый арендный бизнес, хочет, чтобы законодательные нормы, на которые он опирается в начале своего пути, не менялись в процессе. В обратном случае будут дополнительные риски при оценке проектов. Тем более неприемлемо, чтобы государство рушило основанные на свободе договоры, вторгаясь во взаимоотношения хозяйствующих субъектов.
Иван Татаринов, коммерческий директор Glincom
Андрей Егоров, директор ТРК «Сити Центр» (Краснодар)