Главным трендом 2019–2020 годов для торговых центров станет глобальная смена концепции. Продовольственные якоря претерпели «встряску» и напугали девелоперов — броненосец «Ашан» избавляется от балласта и намекает, что не против покинуть нашу акваторию, командиры «главного второго якоря» («Ленты») пугают всех резкими манёврами по продаже пакета акций. Один из косвенных виновников бури — «Гиперглобус» — как всегда никуда не торопится.
Castorama и K-Rauta почихали да пошли ко дну, OBI страдает от смены модели потребления своего клиента и не имеет осязаемых планов развития. MediaMarkt расстался с рынком красиво и быстро.
Таким образом, при планировании новых региональных и суперрегиональных ТРЦ девелоперы не могут чётко прогнозировать как минимум 50% GLA своих объектов ввиду отсутствия достаточного выбора в сегменте якорных арендаторов: фактически успех нового проекта зависит от двух брендов.
Значительный рост в сегменте общественного питания в Москве инициирует волну по всей России. 2019-й — год первых региональных открытий фуд-холлов. Развлечения окончательно распрощались с боулингом, а edutainment не оправдал возложенного на него высокого доверия.
Кибер-пространства и VR-развлечения, напротив, оказались более востребованными. Движение гастроэнтузиастов наступает на фастфуд: фо уже важнее, чем Burger King. Доля общепита в торговом центре снова вырастет от 10% до 80%. Эксперименты девелоперов с гастротематикой будут обсуждаться сообществом весь 2019-й, а в 2022 году в единственном ТЦ райцентра после реконструкции откроется гастрофуд-холл с коворкингом и шерингом гироскутеров.
Александр Обуховский, партнёр Triniti Consulting
Г
качестве основной тенденции на рынке торговой недвижимости можно отметить сдержанный прирост торговых площадей на фоне постепенного снижения вакансии в существующих объектах и, как следствие, незначительный рост арендных ставок в качественных ТРЦ. Изменение потребительского поведения (поколение миллениалов входит в активную фазу потребления) приведёт к качественному улучшению уже существующих объектов.
Текущая макроэкономическая ситуация в России неоднозначна. С одной стороны, начался новый цикл, ключевые секторы экономики показывают положительную динамику. Рост ВВП в 2017 году составил 1,6% и ускорился до 2,3% в 2018 году. Внешняя позиция России остаётся прочной: с низким уровнем долга (менее 14% ВВП), стабильно положительным текущим счётом и растущими международными резервами (свыше 459 млрд долларов на конец сентября 2018 года). Реальный рост заработных плат был выше 7% на протяжении всего 2018 года. С другой стороны, рост заработных плат пока не приводит к сопоставимому увеличению розничного товарооборота, который прибавил лишь 2,6% в январе–сентябре 2018 года. Происходящий сейчас рост инфляции, скорее всего, нарушит эту динамику. Дополнительной трудностью является рост процентных ставок на фоне увеличения ключевой ставки дважды во втором полугодии 2018 года — до 7,75%.
Однако в связи с умеренным вводом качественных торговых центров и постепенным снижением вакансии в существующих (открытых за последние три года), а также относительно стабильными не меняющимися ставками за счёт всё ещё существующей вакансии, в 2019 году возможен незначительный рост арендных ставок в качественных ТРЦ примерно на 1–2%. Это не только стабилизация, но и положительный сдвиг, который можно ожидать. Ритейл-рынок России всё ещё интересен своим размером и потенциалом иностранным игрокам. Несмотря на то, что продажи в fashion-сегменте преимущественно стагнируют, потребительский спрос перераспределился на такие направления, как F&B, развлечения, саморазвитие и хобби. Кроме этого, мы наблюдаем разумное, умеренное потребление других товаров и услуг.
Традиционно самыми перспективными городами являются Москва, Санкт-Петербург, Екатеринбург, Краснодар, Ростов-на-Дону, Казань, Новосибирск. Также Дальний Восток в связи со слабым присутствием и насыщенностью качественными ТРЦ будет интересен операторам. Традиционно для ритейла ключевыми факторами для развития являются рост населения, потребительская активность, наличие качественных форматов торговли.
С точки зрения потребителей, в крупных городах всё больше ощущается влияние миллениалов на общее поведение потребителей. Удобство, круглосуточная доступность, ценности, разумная цена, качество и сервис играют огромную роль.
В 2018 году мы наблюдали незначительный рост посещаемости в регионах, включая Санкт-Петербург, и стабильную посещаемость или её падение в Москве. Это связано с тем, что трафик перераспределялся между проектами, которые находятся на этапе запуска («Авиапарк», «Мозаика», «Бутово Молл», Vegas) и не могут не показывать рост посещаемости. Но этот рост они показывают за счёт проектов, которые уже долго присутствуют на рынке.
Все эти факторы заставляют существующие объекты улучшаться и проходить период обновления, реконструкции, оздоровления, укрупнения формата операторов под новые концепции. Это приведёт к общему улучшению качества торговых центров и равномерному распределению потока. Больше всех пострадают аутсайдеры, не готовые меняться.
Елена Соловьёва,
директор
по маркетингу
и развитию бизнеса отдела управления коммерческой недвижимостью
России & СНГ
Lynks Property Management
В
SHOPPING CENTERS RUSSIA | APRIL 2019 | 31