согласования. Также для поддержки арендаторов было открыто уникальное пространство WorkShop, где проводятся дегустации, лекции и мастер-классы (основы декорирования дома от магазинов текстиля, представленных в ТРЦ, обучение уходу за животными от зоомагазина, лекции для будущих родителей от детских магазинов, кулинарный мастер-класс Five o’clock tea — коллаборация школы английского языка и галереи чая и кофе).
Ещё один пример — организация детского дня рождения. В результате маркетингового исследования мы выявили спрос на данную услугу, но ни один арендатор не предоставлял её как отдельный вид сервиса. УК центра в данном случае выступила с инициативой и организовала совместное участие более десятка операторов развлечений и еды, представленных в ТРЦ. Родители выбирают программу и дату, для детей бронируется детская площадка, кинотеатр, столики на фуд-корте или в ресторане с детским меню, батуты, аквагрим, аниматоры и прочее. Для аудитории постарше в ТРЦ проходит викторина «Мозгобойня» (на территории фуд-корта, ресторана или WorkShop). Механизм взаимодействия прост — пока посетители играют, у них есть возможность перекусить в ТРЦ.
Принять непростое решение
Ротация небольших арендаторов с краткосрочными договорами аренды может произойти как по инициативе УК (чаще всего — по причине дебиторской задолженности), так и по инициативе арендатора (например, по причине низкой доходности и окупаемости). Есть, конечно, случаи ухода «якорей», но о закрытиях из-за ухода брендов с национального рынка или оптимизации инвестиций УК знает заранее: процесс переговоров и расторжения договора долгосрочной аренды может проходить более 12 месяцев.
Гораздо реже на рынке можно встретить примеры, когда девелопер первым принимает решение о ротации крупного якоря, от которого зависит не только фактическая работа операторов галереи, но и условия существующих договоров аренды (процент заполняемости и открытых дверей). Например, в региональном ТРЦ первые несколько лет после открытия очень успешно работал крупный гипермаркет товаров для дома. Этому сопутствовал ряд факторов: активная застройка нового района, отсутствие крупных DIY-форматов в городе. Но ситуация изменилась: после завершения строительства микрорайона и открытия в непосредственной близости международного конкурента (первого в городе) произошло ожидаемое перенасыщение и существенный спад. Можно принимать новые и новые меры, но проект всё это время будет страдать. С потерей якорной функции крупного оператора слабеет и концепция ТРЦ, в итоге большая торговая площадь перестаёт приносить доход. Инициировать расторжение — сложное, но важное решение.
Другой пример — реконцепция торгово-развлекательного центра «Южный» под нашим управлением (в городе Казань). В прошлом году под качественную ротацию было отведено 10 тыс. кв. м арендуемой площади. Сейчас на объекте проходят строительно-монтажные работы по улучшению общих зон и установке дополнительного эскалатора в галерее (без закрытия ТРЦ для посетителей). Подписаны контракты с сильным пулом международных fashion-арендаторов, которые усилят концепцию шопинг-курорта. Состоялось техническое открытие «Эльдорадо», скоро заработают магазины польского ритейл-оператора LPP Group (Reserved , Sinsay, House и Cropp). Для реализации столь крупного проекта
необходимо заранее сформировать и проработать лист потенциальных операторов, которых ТРЦ должен привлечь в перспективе, чтобы улучшить свои показатели.
Заполнить пустоту
Если вы всё же решили расстаться с арендатором и не успели заполнить помещение, заключив новый договор долгосрочной аренды, можно запустить краткосрочный коммерческий проект. Приведу несколько примеров, которые были созданы благодаря команде Lynks Property Management: культовый молодёжный бренд обуви MELISSA, который выпускает обувь с ароматом жевательной резинки, впервые был открыт в России нашей командой как «временная» точка — в ТЦ «Водный». В ТЦ «Монпансье» в Санкт-Петербурге успешно работает последние четыре года ярмарка отечественных дизайнеров «Луг Look», в ТРЦ «Южный» в Казани была впервые реализована в таком формате экспозиция коллекции Кунсткамеры и выставка музея восковых фигур, также можно отметить музей изобретений Леонардо да Винчи и «Тесла-шоу» в ТРЦ «OZ Молл» в Краснодаре.