Угодить аудитории
Задача управляющей компании — добиться максимальной отдачи от каждого квадратного метра, поэтому, фиксируя недостаточную эффективность конкретных арендаторов, она инициирует ротацию. Например, в ТРЦ «Торговый квартал» в городе Домодедово, принадлежащем инвестиционному фонду ITD Properties, за последние полгода в рамках эффективной ротации были заменены три оператора с низкими показателями коммерческой деятельности на более значимых представителей федеральных сетей. Торговому центру пришлось расстаться с индивидуальными предпринимателями, а на их место в проект пришли «Весёлая затея», Modi и MyBox.
Аналогичные процессы происходят сейчас в ТЦ «Авиатор» в Жуковском и ТЦ «Малина» в Рязани, где за последние два года компания поменяла непрофессиональных операторов на сетевых, стабильных игроков со свежей концепцией. В ТЦ «Малина», где 40% посетителей центра — мужчины, а в целом дневное работающее и учащееся население округи составляет почти две трети стабильного ядра покупателей, отказались от детского развлекательного центра Boomberry и пригласили супермаркет с открытой выкладкой и расширенным ассортиментом канцелярии, аксессуаров, подарков и товаров для хобби и творчества.
«Иногда, если аудитория вокруг взрослая и деловая, много учебных заведений, можно отказаться от семейного развлекательного центра и отдать эту площадь, например, магазину бытовой и компьютерной техники. Или, скажем, расширить книжный магазин, добавить общепит, что положительно повлияет как на качество трафика и возвратность целевой аудитории, так и на оборот торгового центра в целом», — рассуждает Светлана Ярова, руководитель департамента брокериджа коммерческой недвижимости компании RRG.
Об опыте ротации рассказывает Алексей Попиков, управляющий ТЦ «Смайл» в Санкт-Петербурге: «При покупке здания торговый центр больше был похож на маленький рынок с двумя якорными арендаторами, а после проведённой ротации арендаторов он стал одним из самых значимых объектов для района — как коммерческих, так и социальных. После начальной ротации арендаторов в течение пятилетнего управления торговым центром ротация составляла уже менее 15%». Из этого числа порядка 4% не смогли выйти на плановые обороты, а оставшиеся 11% — арендаторы, покинувшие пределы России или объявившие себя банкротом (это, к примеру, «Дети» и Тakko Fashion).
«В наших торговых центрах периодичность ротации арендаторов разная. На неё влияет локация и жизненный цикл проекта. Например, в проектах с хорошей локацией в Москве рядом с метро мы часто ротируем арендаторов, потому что спрос на данную локацию всегда есть, проекты уже давно себя зарекомендовали, а некоторые ритейлеры, особенно это касается новых игроков на рынке, не всегда справляются с управлением своим бизнесом и издержками. Поэтому им приходится уходить», — рассказывает Михаил Шапошников, коммерческий директор RealJet. А вот проекты в Подмосковье, которые открылись относительно недавно, компания старается заполнить стабильными операторами на лояльных условиях так, чтобы они формировали внимание и интерес к объекту. В таких проектах ротация минимальна.