Для современного торгового центра ротация арендаторов — это обычная процедура, и иногда это единственно правильная мера, чтобы оздоровить состав арендаторов, повысить трафик и улучшить показатели операционной деятельности центра. Минимальная ротация обычно наблюдается в самых качественных, успешных торговых центрах с сильным и устойчивым составом якорных арендаторов — таких, как, к примеру, торговые центры «МЕГА», «Метрополис», «Атриум». Но и эти объекты постоянно задумываются о том, что нового можно предложить посетителю и как сделать его пребывание в торговом центре более комфортным. При этом в списке объектов с минимальной ротацией немало районных торговых центров и ключевых ТЦ в небольших городах.
Когда замена неизбежна
Ротация арендаторов бывает как вынужденной, так и проводимой для повышения эффективности всего ТЦ. В первом случае, рассказывает Наталия Уткина, директор по аренде и брокериджу компании ITD Properties, арендатор сам покидает торговый центр по своим внутренним причинам (оптимизация в компании, изменение планов развития сети). За последний год в нескольких торговых центрах освободились площади после ухода из России иностранных ритейлеров — Le Coq Sportif, K-Rauta, MediaMarkt, L.K.Bennett, Crate & Barrel, Claire’s, GNC, Intersport, Motivi, Smyk, The Athlete’s Foot.
Также причиной ротации в ТЦ является прекращение действия договоров на аренду площадей, заключённых с ритейлерами: есть операторы, которые надолго «заселяются» в торговый центр, а есть и такие, срок договоров с которыми не превышает нескольких месяцев. На практике, чем крупнее и стабильнее ритейлер, тем реже происходит его смена или выход из проекта. По словам Михаила Сафонова, директора по развитию PM & Retail Knight Frank, традиционно крупные арендаторы с большим объёмом инвестиций в помещения заключают договор на срок от 10 лет и более. Речь идёт об FMCG-компаниях («Ашан», «Лента», «Глобус», «О'кей» и других), которые в большинстве ТЦ выступают якорными арендаторами, а также о магазинах успешных федеральных сетей — как Inditex, LPP Group, H&M, предприятиях общепита. Сюда же можно отнести технологичных арендаторов, для которых инвестиции в проект существенные и точка «ноль» наступает примерно к пятому году: кинотеатры, развлекательные центры, фитнес-центры.
В списках «мигрирующих» арендаторов чаще всего — торговые операторы, которые заключают краткосрочные договоры (не более 11 месяцев). Как правило, это мелкие несетевые компании: небольшие магазины в торговой галерее, операторы островной торговли. Такие арендаторы обычно не продлевают договоры или продлевают их на такой же короткий срок. Сюда же относятся и pop-up stores крупных известных брендов, которые могут открываться на месяц или даже на несколько дней.
Первым признаком ухудшения ситуации у арендатора служит показатель OCR —соотношение товарооборота к арендной ставке