ритейлеры привлекают для работы опытных аналитиков и используют качественное программное обеспечение и big data . Благодаря этим решениям точно рассчитывают потоки покупателей , учитывают нормативные требования и определяют лучшие зоны для размещения торговой площади .
Второй подход — менее распространённый : сдача в аренду коммерческих помещений самим девелопером . Среди застройщиков , идущих по этому пути , — ГК « Гранель », создавшая специальную компанию для управления коммерческой недвижимостью и предпочитающая сдавать помещения в аренду , вместо того чтобы продавать их . « Имея такую структуру , девелопер получает возможность следить за наполнением коммерческой инфраструктуры с учётом разнообразия арендаторов и потребностей жителей ЖК . Контролируя « заселение » коммерческих площадей , мы исключаем опасность каннибализации бизнесов , когда ритейлеры одного сегмента начинают бороться друг с другом из-за нехватки покупателей », — объясняет суть подхода Татьяна Козлова . Более того , по её словам , сохраняя коммерческие площади в своей собственности , девелопер увеличивает стоимость активов по мере заполнения ЖК жителями и арендаторами . Разница в стоимости от запуска жилого комплекса до его полного заполнения , по словам Татьяны Козловой , может составлять 40 %. И если потребуется , девелопер может продать свои коммерческие площади , но уже как готовый арендный бизнес . « В этом случае риски для жителей комплекса потерять какие-то категории арендаторов значительно снижаются », — считает эксперт .
« Стратегия аренды более долгосрочная и перспективная , если девелопер хочет соблюсти продуктовую концепцию , наполнить проект разнообразными функциями и привлечь интересные бренды , — соглашается с этим мнением директор по коммерческой недвижимости компании « Главстрой » Мария Дворецкая . — В качественном проекте должны присутствовать не только магазины и салоны , но и разнообразные детские , спортивные студии , которые не могут платить высокие ставки . Поэтому сдача в аренду — это всегда баланс ставки аренды , которую хочет получать девелопер и концепции , которая позволит создать ценность продукту », — считает эксперт .
Риски продажи , по мнению Марии Дворецкой , могут негативно повлиять на имидж всего проекта . Так как девелопер утрачивает контроль , и в проекте открываются те , кто « больше платит » — часто это арендаторы , не соответствующие уровню проекта , не вкладывающиеся в создание определённой концепции .
В жилом квартале « Прайм Парк » также предпочитают сдавать помещения самостоятельно , как и в проектах компании DOGMA . « Мы предпочитаем сдавать коммерческие помещения в аренду , так как это позволяет размещать только бренды , которые соответствуют нашим представлениям о прекрасном и запросам клиентов . Такой подход исключает появление случайных организаций , которые , напротив , будут мешать резидентам проекта . Средний срок окупаемости помещения для арендодателя — около 12 лет », — говорит коммерческий директор Optima Development ( девелопер жилого квартала « Прайм Парк ») Дмитрий Голев .
Автор : Оксана Самборская
24 | SHOPPING CENTERS RUSSIA | МАРТ-АПРЕЛЬ 2024