Shopping Centers Russia Март 2022 | Page 42

В ритейле арендная плата, как правило, состоит из постоянной и переменной частей. Постоянная часть включает, в частности, минимальную (или фиксированную) арендную плату, маркетинговые платежи и эксплуатационные расходы. Переменная часть, в свою очередь, состоит из коммунальных платежей и платы с оборота. Если процент от оборота за отчетный период не превышает минимальную арендную плату или равен нулю в результате закрытия магазина, то оплате подлежит только минимальная арендная плата, а если превышает – то оплате подлежит как минимальная арендная плата, так и разница между процентом с оборота и минимальной арендной платой.

Даже в случае приостановления деятельности магазина арендатору придется платить постоянную часть арендной платы и коммунальные платежи. Однако не стоит забывать о рисках расторжения договоров по требованию арендодателей или взыскания неустоек за простой помещения или за недостижение арендатором определенных показателей (например, за нарушение отношения финансового результата деятельности к выручке или превышение уровня долговой нагрузки). Кроме того, некоторые арендодатели после приостановления арендатором деятельности в помещении вправе требовать увеличения размера обеспечительного платежа по договору аренды. Освободиться же от оплаты штрафов будет довольно проблематично, поскольку в таком случае арендатору придется получать официальное подтверждение наличия форс-мажорных обстоятельств.

Иностранные компании, принявшие решение о приостановлении деятельности, по-прежнему остаются сильными игроками рынка, обладая определенным запасом прочности. Более того, меры, принимаемые государством, дают недвусмысленным образом понять, что государство активно стимулирует возобновление деятельности иностранных компаний. Например, в отношении иностранных компаний, прекративших или планирующих прекратить деятельность, может быть введена процедура внешнего управления, а Генеральная прокуратура планирует осуществлять проверку каждого случая приостановления деятельности на наличие признаков фиктивного или преднамеренного банкротства, ответственность за которые предусмотрена Уголовным кодексом РФ.

Стоит учитывать также и то, что текущая экономическая ситуация и правовое регулирование рынка ежедневно меняются, что может оказать влияние на дальнейшее развитие арендных отношений. Формально арендодатель в данной ситуации вправе требовать взыскания штрафов и/или расторжения договора.

Но говорить только о негативе в связи с происходящими изменениями было бы не совсем правильно. На российском рынке для предпринимателей открываются и новые возможности. Потенциально, уход крупных иностранных игроков станет тем самым «зеленым светом» для российских предпринимателей, давно мечтавших занять прочные позиции на рынке.

40 I SHOPPING CENTERS RUSSIA I март 2022