«Привлечение денег через ЗПИФН, являющийся аналогом зарубежной модели REIT, — это непростой и недешёвый процесс, который на текущий момент успешно масштабируют только банки, поскольку у них уже есть бизнес доверительного управления, а также сетка, позволяющая маркетировать данный продукт физическим лицам. Те фонды, которые сейчас профессионально подходят к этому процессу, могут похвастаться высоким спросом на данный продукт и успешным темпом привлечения капитала», — говорит Елена Подлесных.
Выйти на биржу
Сейчас на рынке есть две основные модели функционирования фондов недвижимости в России. Вариант первый: управляющая компания или банк формируют фонд под покупку конкретного объекта (например, ТЦ) и затем выплачивают рентный поток за вычетом расходов своим клиентам. Таким образом, покупатели паёв становятся совладельцами рентного объекта. Второй вариант: инвестиции в новостройки, когда квартиры покупаются на ранних стадиях строительства, а продаются перед сдачей объекта; полученная премия за счёт прироста цен также распределяется между пайщиками. Большая часть фондов — закрытые, обслуживающие какую-то группу инвесторов , не разглашающие информацию о пайщиках и чаще всего об объектах инвестиций тоже.
Согласно The Wealth Report от Knight Frank, инвестиционные фонды формируют порядка 20% от общемировых инвестиций в недвижимость, причём существенная часть этих средств — деньги от розничных инвесторов, то есть это коллективные инвестиции.
По данным CBRE, доля институциональных инвесторов в структуре вложений в недвижимость в США достигает почти 20%, в Европе — 24%, а доля REITs составляет 10% и 13% соответственно. При этом доля недвижимости в портфелях глобальных институциональных инвесторов составляет около 10% и в последние годы стабильно увеличивается. Специалисты по инвестициям рекомендуют от 5% до 15% своего портфеля формировать за счёт недвижимости.
Чтобы вывести рынок фондов недвижимости на такой уровень, как в США и других странах, где активно применяется модель REIT, необходимо развивать прозрачный сектор фондов недвижимости, которые будут открыты для рынка. Такие фонды должны раскрывать всю информацию о себе: об объектах инвестиций, доходах, расходах на управление и так далее. Но даже не все крупные управляющие компании готовы развивать «настоящие» биржевые фонды недвижимости с паями, торгуемыми на бирже, так что над открытостью предстоит ещё работать.
«На данный момент на Московской бирже российская коммерческая недвижимость представлена слабо. Торговую недвижимость в чистом виде представляет только «Гарант-Инвест». И торговые центры, и офисная недвижимость, и гостиничный сектор в России пока не приблизились к открытым рынкам капитала. В то же время мы видим, что девелоперов жилья на Московской бирже стало гораздо больше и они однозначно обогнали представителей коммерческой недвижимости в плане открытости и прозрачности. Они сегодня привлекают очень большие объёмы на рынках капитала», — рассказывает Президент ФПК «Гарант-Инвест» Алексей Панфилов. При этом мир движется к открытости: инвестор, каким бы он ни был, будь то крупный фонд или частное лицо с небольшими вложениями, хочет понимать, как работает компания, как она ведёт свой бизнес, как формируется её доход и доход инвесторов, за счёт чего его удастся сохранить или увеличить со временем.