Новый закон, по сравнению с его первоначальной редакцией, сузил круг арендаторов, которые вправе претендовать на выход из договора аренды, и предоставил такую возможность только малому и среднему бизнесу из «пострадавших отраслей». Такие МСП вправе обратиться за снижением арендной платы, а в случае невозможности согласования новых условий в срок 14 рабочих дней — расторгнуть договор. При этом обеспечительный платёж остаётся у арендодателей.
Кроме того, учитывая, что МСП по большей части не являются ключевыми арендаторами объектов торговой недвижимости, проблемы крупных сетевых арендаторов по сохранению сотрудников и решению проблемы финансовой устойчивости закон не решит.
При этом у многих данный закон вызывает концептуальный вопрос: а нормально ли это в целом, что государство вмешалось в решение данного вопроса? Вопрос сложный. С одной стороны, экстраординарная ситуация, связанная с пандемией, безусловно, не могла не вызвать реакции со стороны государства. С другой стороны, государство не должно допускать произвольного вмешательства, не должно отдавать предпочтения одной из сторон и, тем самым, не должносоздавать асимметрию в защите интересов. Это п рактически ювелирная задача. Вне всякого сомнения, разработка государством новых механизмов регулирования частных отношений должна опираться на открытый диалог со всеми заинтересованными сторонами и не должна быть поспешной. При этом опыт других стран подтверждает, что реальная помощь со стороны государства заключается не в попытках его вмешательства в регулирование частных договорных отношений, а в конкретной финансовой поддержке, в том числе в виде эффективных налоговых послаблений.
Кому помогли?
Согласно данным Ассоциации компаний розничной торговли (АКОРТ), более 75% арендаторов торговых центров не относится к малому и среднему бизнесу. Таким образом, по факту лишь немногие ритейлеры смогут воспользоваться правом расторжения договоров аренды в случае несогласования с арендодателем уменьшения арендной платы.
При этом необходимо учитывать, что юридический статус арендаторов может варьироваться. Например, на практике могут быть случаи, когда каждый магазин торговой сети оформлен на отдельное юридическое лицо, подпадающее под критерии субъекта малого и среднего предпринимательства и при этом по ОКВЭД относящееся к «пострадавшим отраслям», хотя по общему обороту всех этих юрлиц они представляют крупный бизнес.
Едва ли данный закон можно рассматривать в качестве спасительной пилюли для всех ритейлеров. Закон предусматривает узкий круг арендаторов, которые вправе претендовать на выход из договора аренды. Возможно, риск
подстегнёт к уменьшению арендной платы сроком на 1 год для малого и среднего бизнеса тех арендодателей, которые этого ещё не сделали. Но об этом ещё надо суметь договориться с арендодателем. А если не договорятся, арендаторам позволят выйти из договоров, оставив арендодателю только страховой депозит.
Что делать собственникам?
Полагаем, разумной рекомендацией для арендодателей в текущих условиях будет тщательная проработка официальных обращений арендаторов о снижении арендной платы, в том числе на предмет того, подпадает ли под действие закона тот или иной арендатор.
Ввиду того, что закон связывает право выхода арендатора из договора аренды с фактом недостижения соглашения между арендатором и арендодателем об уменьшении арендной платы в установленный срок, и при этом закон не предусматривает механизма такого уменьшения арендной платы, возможны злоупотребления со стороны арендаторов, требующих существенного снижения без какого-либо экономического обоснования.
Чтобы достичь баланса интересов сторон, собственникам торговых объектов после получения соответствующих запросов от арендаторов рекомендуется проанализировать экономическую составляющую суммы возможного уменьшения арендной платы. При этом необходимо учитывать, что «закредитованные» собственники вынуждены запрашивать согласие своих банков, если предлагаемые скидки выходят за рамки согласованных в кредитных соглашениях показателей, что может осложнить процесс переговоров между арендодателями и арендаторами.
Арендодатели могут начать диалог с крупными сетевыми операторами о предоставлении им в аренду освобождающихся площадей по пониженной ставке. Хотя с учётом упавшего спроса вряд ли такие переговоры в ближайшей перспективе будут иметь успех.
Полагаем, малый и средний бизнес вряд ли будет массово расторгать договоры аренды, так как это может оказаться ему дороже. Но в любом случае ограничительные меры будут рано или поздно сняты, восстановится спрос, а отсутствие ритейлера на привычном для покупателей месте может вылиться в более значимые финансовые потери.
* Материал подготовлен по состоянию на 25 мая 2020 года