В текущий момент идёт быстрое формирование и становление рынка онлайн-ритейла в России. Все компании сначала фокусируются на Москве как на регионе с самым большим объёмом платёжеспособного спроса. В столице доля e-commerce от общего оборота торговли составляет около 6%, тогда как в среднем по России — только 4%. Привычка пользоваться онлайн-сервисами только формируется, и рынок ещё не достиг показателей уровня США или Китая, но, по прогнозам игроков, в течение пяти лет доля e-commerce в России может вырасти в 2–2,5 раза.
Уже сейчас мы видим, что потребности онлайн-ритейла в складах постепенно смещаются с Москвы в Санкт-Петербург, Новосибирск, Екатеринбург, однако расти спрос на склады в регионах будет постепенно.
На примере Петербурга мы видим, что средние арендуемые под e-commerce площади выросли за несколько лет. Кроме того, за последние два года было заявлено несколько масштабных проектов по реализации в регионе стратегии развития складской инфраструктуры для онлайн-ритейла и строительству распределительных центров. Некоторые компании уже определились с площадками, другие находятся в поиске.
Разница в численности населения диктует разницу в запросах компаний. Если в Москве крупнейшие онлайн-ритейлеры подбирали и строили комплексы по 100 тыс. кв. м и более, то в Северной столице запросы сейчас составляют по 20–30 тыс. кв. м. Но и такие помещения найти весьма сложно. Доля вакантных площадей по итогам 2019 года составляла менее 3%, или менее 100 тыс. кв. м в абсолютном выражении. При этом предложение распределено по десяткам проектов, а по площади свободных блоков редко превышает 5 тыс. кв. м. Поэтому преимущественно склады для e-commerce будут строиться по схеме built-to-suit. Сейчас на стадии реализации находится несколько довольно крупных спекулятивных складских проектов, которые могут целиком занять крупные игроки. Статистика 2019 года показала, что новые качественные помещения почти полностью арендуются ещё до ввода и выходят на рынок заполненными более чем на 60%.
Александра Селезнёва, коммерческий директор ГК «Ориентир»
МНЕНИЕ ЭКСПЕРТА
значительно отстаёт от темпов строительства складских комплексов в пределах более густонаселённых городов с развитой транспортной инфраструктурой и платёжеспособным населением.
По данным Colliers International, основной объём складов, строящихся в небольших городах, рассчитан на обслуживание умеренного спроса, и, следовательно, они редко имеют общую площадь более 10 тыс. кв. м. «В основном, вблизи от небольших населённых пунктов строятся BTS-склады и производства для крупных ритейлеров. В более крупных городах строительство носит уже смешанный характер. Спрос равномерно распределяется между спекулятивными складами и BTS-проектами. Тем не менее, многие девелоперы не имеют возможности снять подходящий склад в готовом складском блоке, соответствующий их критериям качества и техническому заданию, что является поводом для строительства BTS-проекта», — отмечает региональный операционный директор Colliers International Светлана Пронина.
Производная от оборота
«Объём складского предложения производен от торгового оборота региона и, следовательно, потребностей и доходов населения», — напоминает Светлана Пронина. Как отмечает эксперт, обилие логистической инфраструктуры в виде распределительных и сортировочных центров, а также складов «последней мили» вокруг Москвы, Санкт-Петербурга, Екатеринбурга, Новосибирска, Краснодара и других региональных центров объяснимо с точки зрения заинтересованности бизнеса в укреплении рыночных позиций в стратегически важных локациях. При этом некоторые города, в том числе с населением от 100 до 300 тысяч человек, важны с точки зрения расположения вдоль крупных транспортных артерий (например, Тверь) либо близости к индустриальным и агропромышленным кластерам.