Якорный арендатор — это торговая компания, которая своим присутствием генерирует трафик в ТЦ, является точкой притяжения и влияет на принятие решения покупателем ехать именно в этот торговый центр. Это определение действует вне времени. Другое дело, что вкусы покупателей меняются, меняется структура потребления, и совершенно разные группы товаров являются магнитом в разное время.
Экономика любого проекта торгового объекта складывается по принципу сбалансированного распределения площадей между потенциальными группами арендаторов и, соответственно, формирования бюджета арендной платы исходя из возможностей каждой группы. При этом ставка за квадратный метр в год тем ниже, чем больше площадь помещения. Однако общий совокупный платёж за год у любого якоря всегда существенно больше. При этом якорные магазины являются формирующими поток клиентов как для себя, так и для торговой галереи центра.
Если объект стоит на сверхинтенсивном трафике, то вряд ли можно не задумываясь подписывать любые магазины. Они ведь могут оказаться невостребованными потенциальным трафиком. Но если вам не нужен гипермаркет, или большой кинотеатр, или зона развлечения, это не значит, что можно не заниматься поиском якорей. Здесь якорями выступят зоны питания, которые наиболее интересны целевой группе, а также магазины продуктов «у дома» или, возможно, детский игровой центр. Якорь — это не только и не в первую очередь вопрос площадей. Самый главный функционал якоря — это способность формировать у потребителя интерес к объекту в целом.
Ставки аренды для других операторов, как правило, не зависят от того, российские или международные операторы превалируют в проекте. Цена аренды зависит от того, где находится объект, какие инвестиции требуются на его реализацию, каковы рыночные условия аренды в данной локации и какие выручки спрогнозированы аналитиками и девелопером для конкретной категории ритейла.
Любой оператор всегда рассчитывает вписаться в свою идеальную экономическую модель. В случае с крупными сетями, которым требуются большие площади, эта экономика складывается из множества показателей, включая перечень строительных работ на площадке, маркетинговую стратегию центра, арендную плату, эксплуатационные обязательства, разделение работ на начальном этапе. Сделки с якорями требуют более скрупулёзного подхода к каждой статье экономической модели. Арендодатели часто идут на увеличение спектра производимых работ в якорном помещении, на ставку в виде процента то товарооборота, на более сложные конструктивно договоры аренды.
МНЕНИЕ ЭКСПЕРТА
Ольга Антонова, директор департамента недвижимости Crocus Group