У сторон арендных отношений возникают разумные вопросы: можно ли признать текущую эпидемиологическую обстановку, принятые ограничительные меры, в частности введённый режим самоизоляции граждан, форс-мажором (статья 401 ГК РФ), существенным изменением обстоятельств (статья 451 ГК РФ) или основанием прекращения обязательства в связи с невозможностью его исполнения (статья 416 ГК РФ), в том числе в связи с актом государственного органа (статья 417 ГК РФ). Для признания обстоятельства непреодолимой силой (форс-мажором) необходимо, чтобы оно носило чрезвычайный и непредотвратимый при данных условиях характер. Чрезвычайность предполагает, что событие должно быть непредвиденным, выходящим за рамки обычного хода событий, не являющимся обычным в конкретных условиях. Принятие в расчёт такого события должником не должно предполагаться. В свою очередь, непредотвратимость имеет место, если любой участник оборота, осуществляющий деятельность, аналогичную с должником, не смог бы избежать наступления возникшего обстоятельства или его последствий.
По общему правилу не могут быть признаны форс-мажором обстоятельства, наступление которых зависело от воли или действий стороны обязательства, например, отсутствие у должника необходимых денежных средств, нарушение обязательств его контрагентами, неправомерные действия его представителей. При этом президиум Верховного Суда РФ в своём Обзоре по отдельным вопросам судебной практики от 21 апреля 2020 года разъяснил, что если отсутствие необходимых денежных средств вызвано ограничительными мерами, в частности запретом определенной деятельности, установлением режима самоизоляции, то оно может быть признано основанием для освобождения от ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств на основании статьи 401 ГК РФ.
В этой связи признание пандемии коронавируса форс-мажором не может быть автоматическим и универсальным для всех должников — независимо от типа их деятельности, условий её осуществления, в том числе региона, в котором действует организация или ИП. Соответственно, каждая ситуация должна быть рассмотрена в индивидуальном ключе, а наличие обстоятельств непреодолимой силы должно быть установлено, исходя из обстоятельств конкретного дела, в частности характера неисполненного обязательства, добросовестности действий должника и так далее.
Таким образом, ситуация с коронавирусом может быть признана форс-мажором, если будет установлено её соответствие указанным выше критериям, а также причинная связь между этими обстоятельствами и неисполнением обязательства.
Если арендатор докажет, что наступление форс-мажорных обстоятельств прямым образом повлияло на невозможность исполнения им обязательства, он будет освобождён от ответственности за нарушение обязательства, например, в виде уплаты неустойки за просрочку. При этом само обязательство арендатора не прекращается. В таком случае арендатору всё равно придётся погасить образовавшуюся за период действия
форс-мажорных обстоятельств задолженность по арендной плате после того, как данные обстоятельства