Сразу отметим, что воспользоваться опцией отсрочки смогут только компании, включённые в список отраслей, наиболее пострадавших в условиях распространения коронавируса. В первые две редакции «списка Мишустина» вошли общепит, бытовые услуги (ремонт, стирка, химчистка, парикмахерские и салоны красоты), сфера культуры, спорта, развлечений; иными словами, в нём не было большинства арендаторов торговых центров. Только в середине апреля с подписанием третьего пакета мер поддержки экономики было принято решение включить в перечень торговлю непродовольственными товарами. Парадоксально, но сама торговая недвижимость (в отличие, например, от музеев и зоопарков) до сих пор не признана пострадавшей индустрией. В связи с этим многие девелоперы считают, что применительно к моллам постановление работать не может и не важно, кто из ритейлеров официально считается потерпевшим.
Девелоперы отнеслись к постановлению философски, потому что «надо — значит надо, но совсем не понятно кому и зачем». Некоторые «топовые» собственники предпочитают трактовать документ как рекомендательный, а не обязательный к исполнению. Нет никаких сомнений, что юристы торговых центров разберут постановление по косточкам и примут решение о его судьбе.
На текущий момент выпущенные официальные постановления для регулирования взаимоотношений в бизнесе носят противоречивый характер по содержанию, и, что более важно, не раскрывают чёткого и прозрачного пути их выполнения. Поэтому пока мы резюмируем, что бизнес будет искать самостоятельные выходы из ситуации, проводя переговоры с контрагентами, поставщиками услуг, сотрудниками, банками. Как обычно, переговоры — основной источник опоры. Нужны не отсрочки! Всей индустрии может помочь следующее: полные налоговые и кредитные каникулы на год, компенсация хотя бы 1/3 среднего дохода работников пострадавших сфер (чтобы не допускать роста безработицы), отсутствие страховых взносов на доход персонала на год. Имея всё это, мы сможем договориться и об остальном с партнёрами, и можно будет не регулировать арендные отношения.
Мы поддерживаем все инициативы на нашем профессиональном рынке по мерам спасения отрасли. Надеемся, что нас услышат и будут предоставлены налоговые и иные послабления, а также решится вопрос реструктуризации действующих кредитных обязательств. Работая с партнёрами и арендаторами, мы придерживаемся подхода win-win. Мы понимаем, что те арендаторы, которые не ведут коммерческой деятельности, не получают доход. Поэтому приняли решение о взимании на период ограниченной деятельности ТРЦ операционных расходов и коммунальных платежей ещё до того, как Правительство РФ выпустило постановление о порядке снижения арендной платы. К каждому арендатору мы подходим индивидуально, тщательно анализируя ситуацию.
Касательно отсрочки платежей по аренде наши юристы пришли к выводу, что постановление распространяется на отрасли, которые причислены к самым пострадавшим, в связи с чем они не видят возможность применять документ к торговым центрам. Если говорить об инициативе по снижению ставки имущественных налогов и отсрочке платежей для ТЦ, то эти меры могут оказать существенную поддержку для собственников торговой недвижимости. Но, в привязке к пропорциональному снижению арендной платы для ритейла, девелопер потеряет гораздо больше суммарной аренды, чем его налог. В целом, это одна из мер, которая позволит поддержать стабильность предприятий.
Очень много споров относительно единой политики по работе с арендаторами, но я думаю, что сегодня просто необходимо включиться в процесс взаимного обсуждения, так как государственная поддержка очень мала и не может решить наши проблемы. В этой ситуации нужно уметь договариваться. Если сегодня выживать за счёт другого, конкурента или партнёра, ты долго не протянешь. У всех очень тяжёлое положение, и крайне важно включаться в общий диалог и взаимоподдержку.
Что касается нашей политики по аренде, мы понимаем, что в тяжёлом положении находятся все. Для своих арендаторов мы, конечно, разработали политику по уменьшению арендных платежей. Нам самим нужно сохранять баланс, так как любое начисление арендного платежа — это тоже уплата налогов. При этом у нас не будет поступления денег, достаточного для уплаты налогов. Поэтому аренду необходимо считать разумно: чтобы она была посильна для ритейла и чтобы мы могли прожить этот тяжёлый период и платить по своим обязательствам. Сложная задача, и решить её возможно только вместе.
Надежда Васильева, директор ТРЦ «Ворошиловский», Волгоград
Ольга Болотникова, исполнительный директор SRV в России
Ольга Антонова, директор департамента недвижимости Crocus Group