Инвестиций становится больше
Аналитики ещё продолжают подводить окончательные итоги 2019 года, и самых финальных цифр придётся подождать, но уже ясно, что объём инвестиционных сделок вырос по сравнению с 2018-м. Так, в CBRE ожидали роста в 1,4 раза — до 250 млрд рублей, в Knight Frank — до 270 млрд рублей. Устойчивый макроэкономический фон (ожидания по основным показателям оправдались, либо они продемонстрировали даже более положительный результат) усилил мотивацию инвесторов к вложению средств в недвижимость России. Понижение Центральным банком ключевой ставки до минимального с начала 2014 года уровня (на данный момент её величина — 6,25%) создаёт предпосылки для улучшения условий привлечения заёмного финансирования, что также способствует мотивации инвесторов, отмечают в CBRE.
Увеличился и средний размер инвестиционной сделки, который, по предварительным расчётам, вырос с 1,7 млрд рублей в 2018 году до 2,4 млрд рублей по итогам 2019-го. Примечательно, что инвесторы стали готовы направлять вложения в объекты незавершённого строительства — участки с проектами, строящиеся объекты, объекты под редевелопмент, тогда как годом ранее акцент был сделан на уже готовые проекты, генерирующие стабильный денежный поток. Объём инвестиций в такую недвижимость оценивается в 80 млрд рублей (на 34% выше значения 2018 года).
При этом, как мы уже писали в декабрьском номере, третий год подряд в структуре инвестиций лидирует торговая недвижимость (с долей около 30%), далее следуют офисы с 25%, вложения в участки под жилое строительство (21%), склады (13%), гостиничный сегмент (7%). Основной объём сделок по-прежнему сосредоточен в Москве, но также выросла доля Санкт-Петербурга. А вот регионы стабильно привлекают около 5–7% инвестиций.
«Исторически на российском рынке торговая недвижимость наряду с офисной являлась одним из ключевых сегментов для инвестирования. На её долю традиционно приходится в среднем около 30–35% от общего объёма инвестиций. Если смотреть по миру в целом, то наибольшее предпочтение инвесторы отдают офисной недвижимости — на её долю приходится практически половина совокупного объёма инвестиций, в то время как торговая недвижимость занимает чуть менее четверти от общего мирового объёма инвестиций», — рассказывает Ольга Шлычкова, старший директор департамента рынков капитала Cushman & Wakefield.
По итогам 2019 года произошло снижение ставок капитализации на премиальные объекты в двух сегментах — складском и офисном. Так, показатель в складском сегменте, по предварительным данным Knight Frank, снизился до 11–12% и до 9–10% в офисном. Ставки капитализации премиальных объектов торговой недвижимости составили порядка 9,5–10,5%, и они находятся на стабильном уровне, в отличие от остальных сегментов, где наблюдается снижение.
«Рынок инвестиций в недвижимость начал восстанавливаться с относительно низких значений 2018 года. Мы наблюдали большой приток инвестиций в жилую недвижимость, а также в офисы и торговые центры. Новые инвесторы появляются преимущественно из регионов Ближнего Востока и Азии. Также немаловажную роль играет диверсификация