А что с затратами?
Можно сэкономить на количестве персонала, который работает у управляющей компании. «Обычно у УК есть несколько объектов, и она может позволить себе перекидывать персонал с одного объекта на другой. И в случае принятия решения о временной оптимизации бюджета, например, на летний период, УК может принять решение, например, оставить одного сотрудника вместо двух, а те обязанности, которые выполнял второй, перераспределить на сотрудников, задействованных на других его объектах», — делится возможностями директор департамента торговых центров Becar Asset Management Алексей Попиков.
Ещё одним плюсом, по словам эксперта, является то, что у крупных управляющих компаний, как, например, у Becar, есть собственное IT-решение, которое помогает автоматизировать взаимоотношения с заказчиком и, в том числе, оптимизировать затраты.
Дополнительным негативным фактором для собственника может стать снижение общего потока посетителей в ТЦ вследствие закрытия магазинов, которые ранее генерировали трафик для всего объекта. Кроме того, добавляет Борис Мезенцев, приходится разрабатывать и внедрять дополнительные меры, нивелирующие общее негативное впечатление от тёмных витрин. «Маскирующие» драпировки и баннеры, электронные панели, подсветка, — всё это требует отдельного финансирования.
Одновременно, считает эксперт, можно привести ряд мер, которые позволят собственнику снизить эксплуатационные расходы в данной ситуации. Например, при существенном снижении трафика можно закрыть часть парковки, снизив таким образом затраты на уборку (особенно в зимний период). При закрытии кинотеатров не нужно будет реализовывать мероприятия по обеспечению выхода зрителей в ночное время, а также сократить время работы ТРЦ. Кроме того, при компактном расположении закрывшихся магазинов в одной зоне, можно сэкономить на уборке, увеличив ее периодичность.
Также возможна экономия на коммунальных услугах. В частности, при сокращении трафика уменьшаются потребление воды, расход электричества на грузоподъёмные механизмы и системы вентиляции в неработающих помещениях. Это касается и расходных материалов для санитарных зон — с падением трафика их потребление также снижается.
И всё же, предупреждает Борис Мезенцев, значимо снизить расходы на техническую эксплуатацию не представляется возможным, поскольку любое здание представляет из себя единый комплекс инженерных систем, оборудования и механизмов.
Автор: Оксана Самборская
Общая ситуация на рынке вообще способствует, скорее, увеличению стоимости услуг, соглашается Наталья Якименко. «Стремление к максимальному сокращению бюджетов в большинстве случаев носит эмоциональный характер. Собственники торговой недвижимости на протяжении последних двух лет активно сокращали издержки на обслуживание, и то, что происходит сейчас на объектах, я бы назвала достижением разумного компромисса между стоимостью и качеством. Реальная необходимость в экономии «любой ценой» есть в проектах с высокой долей иностранных брендов в tenant mix. К примеру, в нашем портфеле есть крупный ТРЦ «Южный» в Казани и ТЦ «Казанский ЦУМ», где работу приостановили всего пара операторов. Или районный ТЦ «Фили Град» в Москве, где не закрылся ни один. Совершенно иная картина в проектах, где ушли крупные бренды, например, IKEA. В такой ситуации маскировка витрин или закрытие части площадей не решат основной проблемы и не принесут существенной экономии в бюджете эксплуатации. Все силы управляющих компаний сейчас направлены на поиск альтернативных арендаторов, восстановление предложения и привлекательности ТЦ. Иностранные ритейлеры пока не торопятся выходить на российский рынок, опасаясь рисков, — резюмирует эксперт. — Скорее всего, именно отечественные компании будут занимать опустевшие ниши. Однако на запуск новых объёмов потребуется время».
МНЕНИЕ ЭКСПЕРТА
Автор: Наталья Якименко, генеральный директор Lynks Property Management
38 I SHOPPING CENTERS RUSSIA I сентябрь 2022