Обычно, когда подводятся итоги квартала или года на рынке складской недвижимости, вдумчивая аналитика ограничивается Москвой и Санкт-Петербургом, максимум к ним добавляются Новосибирск, Ростов-на-Дону и ещё несколько крупных логистических центров с припиской «и некоторые другие». Но 2019-й в историю войдёт как первый год, когда аналитики посвятили отдельные отчёты именно ситуации в региональном складском сегменте. И первое, что отмечают специалисты, — рекордный спрос на склады в регионах, но, правда, рекордный именно для регионов. Внесёт свои корректировки и «коронакризис», показавший, что онлайн-торговлю в самых разных сегментах и логистику для неё необходимо развивать по всей стране.
Региональные рекорды
По данным CBRE, на региональных складских рынках был зафиксирован рекордный объём сделок — 572 тыс. кв. м. Результат превысил прежний максимум (551 тыс. кв. м в 2017 году) на 4%, а результаты 2018 года — на 49%.
Данные Knight Frank ещё оптимистичнее: по их наблюдениям, объём сделок по аренде и продаже объектов качественной складской недвижимости в регионах России, не включая Московскую и Ленинградскую области, составил 585 тысяч кв. м, что в 2,6 раза выше, чем в 2018 году. Это максимальный показатель на региональном рынке качественной складской недвижимости за всю историю его существования с 2005 года. При этом объём ввода складских площадей также превысил показатели 2018 года в 1,6 раза, что является наивысшим показателем с конца 2015 года. По итогам 2019 года объём предложения складских площадей в России достиг 27,2 млн кв. м, из них 56% (15,2 млн кв. м) пришлось на Московский регион, 13% (3,5 млн кв. м) — на Санкт-Петербург и Ленинградскую область, оставшиеся 31% (8,5 млн кв. м) — на другие регионы России.
Ключевым фактором бурного роста активности в складском сегменте, считают аналитики, стало развитие онлайн-торговли в регионах: почти 50% спроса пришлось на онлайн-ритейлеров и логистических операторов, бравших площади под фулфилмент-операции. Для сравнения, по данным CBRE, за все предыдущие годы общая площадь сделок по складам в регионах с участием компаний сегмента онлайн-торговли составила 76 тыс. кв. м, или лишь 26% того, что «взяли» эти компании за один 2019 год. Из крупных сделок можно отметить аренду компанией Ozon 38 000 кв. м в Зеленодольске, в логопарке
«Кольцовский». Также компанией «Сберлогистика» закрыты четыре сделки по аренде складских площадей в Санкт-Петербурге (13 000 кв. м в СК «Армада Парк»), Екатеринбурге (25 000 кв. м в логистическом парке «Высота»), Ростове-на-Дону (5 700 кв. м в СК «Дорожный») и во Владивостоке (12 500 кв. м в логистическом комплексе компании «КМ Логистик»).
Предложение не успевает
Новые склады для e-commerce в первую очередь появляются всё ещё в крупных городах России: Новосибирске, Екатеринбурге, Ростове-на-Дону. В большинстве случаев речь идёт о строительстве специализированных складов built-to-suit (BTS), «под клиента», так как готовых площадей требуемых размеров часто просто нет. Средний размер сделки в онлайн-сегменте — 15 тыс. кв. м, а во многих случаях — больше