Обычно для наших жилых комплексов мы делаем расчет торговой инфраструктурной составляющей следующим образом: прогнозируем количество жителей квартала или микрорайона, разделяем их расходы (с учетом поправки на доходы исходя из уровня ЖК) на основные группы и подгруппы: расходы на все виды товаров (в том числе продукты питания и иные товары повседневного спроса, одежду и обувь, бытовую технику и прочее), общественное питание, бытовые услуги, образование и медицину, спорт, развлечения и т.д.
Затем оцениваем конкуренцию с существующей коммерческой недвижимостью и разделяем получившуюся структуру расходов – «у дома», «в торговом центре», «около места работы» и т.п. При этом обязательно обращаем внимание на изменение структуры спроса – в частности, ухода в онлайн, как при покупке товаров длительного спроса, так и при заказах доставки продуктов питания.
На основе полученных данных мы уже можем прогнозировать реальные потребности наших жителей в ритейле «у дома» и потенциальный товарооборот арендаторов. При проектировании мы всегда учитываем, что грамотно спланированный объем стрит-ритейла в компактно застроенном микрорайоне может как создать аналог торгового центра, закрывая большинство ежедневных потребностей в покупках жителей, так и создать максимальный синергетический эффект с уже действующими проектами. При этом корректировке подвергается и tenant-mix попадающего в зону охвата ЖК, торгово-развлекательного центра: происходит его насыщение услугами, спортивными залами и фитнесом, форматами детского образования, местами проведения досуга, изменяются форматы общественного питания.
При адаптированном наборе арендаторов торгово-развлекательный центр становится инфраструктурной базой жилого микрорайона, заранее гарантируя комфорт и удобство проживания. А ТРЦ, в свою очередь, получает дополнительный поток посетителей с другой структурой и частотой визитов и конвертирует такой поток в дополнительные доходы.
Как регулируется ритейл?
В Москве объём коммерческих помещений регулируют Высотные градостроительные комплексы (ВГК), где порядка 10% отводится под коммерческие площади, говорит старший директор, руководитель направления разработки концепций и планировочных решений Commonwealth Partnership Андрей Шувалов. То есть, если комплекс строится на участке земли в 20 га, то под коммерческие площади отводится порядка 50 тысяч квадратных метров.
Если жилой комплекс ориентирован только на спрос со стороны его жителей, то при проектировании обычно закладывается около 5% торговых площадей от его площади, добавляет Козлова. По словам замдиректора отдела инфраструктурного ритейла CORE.XP Евгении Прилуцкой, доля коммерческих площадей, в которой работают застройщики, измеряется от 4% до 7%.
МНЕНИЕ ЭКСПЕРТА
Спикер: Марина Медведева
Управляющий партнёр Группы компаний Хамина (ТРЦ Сити-парк "Град", ТРЦ "Московский проспект", ТЦ "Пять Столиц", МФК “Гран-При")
SHOPPING CENTERS RUSSIA I июль 2022 I 29