Внешние факторы в виде коронавируса и ограничений, а также изменения покупательского поведения подчеркнули уже давно имевшееся расслоение на рынке торговой недвижимости, как минимум в крупных городах. С одной стороны, на рынке действуют высоко успешные объекты, в наименьшей степени ощутившие на себе влияние кризисных явлений, демонстрирующие стабильную операционную деятельность, высокую посещаемость, качественную ротацию арендаторов под меняющиеся условия рынка и потребительского поведения покупателей.
«С другой стороны находятся менее успешные объекты, которые не справились с давлением пандемии и экономических изменений в предыдущие годы и вынуждены либо радикально преобразовывать существующие концепции, либо рассматривать возможность смены своей коммерческой функции. Мы прогнозируем, что далее этот тренд будет только усиливаться», — говорит партнёр Colliers Анна Никандрова.
Ввод новых торговых площадей смещается в места концентрации жилой застройки — как новой в составе МФК, так и в сложившихся спальных районах города. Происходит усиление роли малоформатных торговых центров как центров притяжения локальной аудитории для совершения ежедневных покупок и экономии личного времени. Появляются новые места качественного досуга и удалённой работы вне центра Москвы. Об этом тренде давно говорили, его только ещё более явно очертила пандемия, и теперь эксперты говорят о нём ещё более уверенно.
Ещё один тренд, о котором продолжают говорить, — это реализация торговой функции в составе транспортно-пересадочных узлов. К примеру, в ближайшие пару лет в Москве к открытию заявлены ТЦ «Сказка» (ТПУ «Рассказовка»), ТРЦ в составе ТПУ «Селигерская» и ТЦ «Портал» в составе ТПУ «Рязанская». Также среди анонсированных проектов, планируемых к реализации в более поздние сроки, выделяют торговые функции в ТПУ «Лухмановская-2», ТПУ «Парк Победы» девелопера ГК «Ташир» и ТЦ в ТПУ «Отрытое шоссе» компании ГК «Пионер».
Большинство новых реализуемых и анонсированных торговых проектов представлены в формате городских комьюнити-центров, средняя площадь которых находится в диапазоне 10-30 тыс. кв. м арендопригодной площади. Торговые центры позиционируются как места проведения досуга, встреч и получения эмоций. Соответственно, растёт доля социальных, культурно-образовательных, спортивных и оздоровительных функций в составе торговых объектов.
Развитие вопреки
Несмотря на все сложности последних двух лет, многие операторы продолжают развитие, и спрос на торговые площади сохраняется. «В то же время продолжение существования в кризисных реалиях привело к заметной трансформации структуры спроса и его перераспределению», — говорит Надежда Цветкова. К примеру, если судить по сделкам, совершенным CBRE, высокая активность fashion-сегмента сохраняется, но его доля в структуре спроса заметно ниже 2019 и 2020 годов. Так, в 2020 году спрос упал на 4 процентных пункта в сравнении с 2019 годом, а в 2021 — на 10 процентных пунктов в сравнении с 2020.